Permis de construire et déclaration préalable en Martinique

Trois situations se présentent, selon la surface créée et l’emplacement du terrain. En dessous de 5 mètres carrés de surface de plancher et d’emprise au sol, une extension ne demande aucune formalité. Entre 5 et 20 mètres carrés, une déclaration préalable suffit. Au-delà, le permis de construire devient nécessaire.

Le seuil de 20 mètres carrés est relevé à 40 mètres carrés pour l’extension d’un bâtiment existant situé en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme. Hors de ces zones, ou dans une commune soumise au règlement national d’urbanisme, le plafond reste à 20 mètres carrés.

Deux situations font basculer le projet en permis de construire quelle que soit la surface ajoutée : lorsque la surface de plancher totale dépasse 150 mètres carrés après travaux, et lorsque les travaux modifient les structures porteuses ou la façade en s’accompagnant d’un changement de destination.

Pour une maison individuelle, le dossier de permis de construire repose sur huit pièces numérotées PCMI 1 à PCMI 8. La numérotation est attendue par les services instructeurs et chaque pièce doit porter sa référence en en-tête.

La pièce qui pose le plus de difficultés est le plan de masse. Il doit être coté dans les trois dimensions, situer la construction par rapport aux limites de propriété, indiquer les niveaux, les accès, les réseaux et le traitement des eaux pluviales. Un plan de masse incomplet est le premier motif de demande de pièces complémentaires.

Selon le terrain et la commune, des pièces s’ajoutent : attestation de prise en compte des règles parasismiques et paracycloniques, étude géotechnique, accord de l’architecte des bâtiments de France en secteur protégé, autorisation de rejet, étude d’assainissement non collectif.

Le délai d’instruction court à partir du dépôt d’un dossier complet. Il est d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes, de trois mois pour les autres projets.

En secteur protégé, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé, ces délais sont majorés d’un mois : deux mois pour une déclaration préalable, trois mois pour une maison individuelle, quatre mois pour les autres projets.

Si le dossier est incomplet, la mairie réclame les pièces manquantes dans le mois qui suit le dépôt. Vous disposez alors de trois mois pour répondre, et le délai d’instruction ne repart qu’à la réception de la dernière pièce. Un oubli au dépôt coûte donc rarement quelques jours, mais souvent plusieurs semaines.

L’absence de réponse à l’expiration du délai vaut en principe accord tacite. Mieux vaut cependant demander un certificat attestant de cette non-opposition avant d’engager les travaux.

Le code de l’urbanisme fixe la procédure, le plan local d’urbanisme fixe ce qui est constructible. C’est lui qui détermine l’emprise au sol admise, la hauteur maximale, les reculs par rapport aux limites, les places de stationnement, les teintes et matériaux, la part de terrain à laisser perméable.

Deux terrains voisins de taille identique peuvent supporter des projets très différents s’ils ne relèvent pas de la même zone. Lire le règlement de la zone concernée avant de dessiner est la seule manière d’éviter de concevoir un projet irrecevable.

En Martinique s’ajoutent des servitudes que le règlement de zone ne porte pas toujours : plan de prévention des risques naturels, zones de submersion et de mouvement de terrain, bande littorale, périmètres de protection de captage. Le certificat d’urbanisme permet de faire le point avant d’engager des études.

La Martinique est classée en zone de sismicité 5, la plus élevée du territoire national. La règle applicable est l’Eurocode 8. Pour les maisons individuelles de forme simple dont la surface de plancher n’excède pas 200 mètres carrés, le guide CPMI-EC8 zone 5 Antilles, approuvé par arrêté du 30 décembre 2020 et applicable aux constructions à partir du 1er janvier 2021, propose des dispositions constructives forfaitaires qui dispensent du calcul complet.

Les logements neufs dont la demande de permis ou la déclaration préalable a été déposée depuis le 1er juillet 2016 relèvent de la réglementation thermique, acoustique et aération propre aux départements d’outre-mer. Trois arrêtés en fixent les exigences : couverture d’au moins la moitié des besoins en eau chaude sanitaire par l’énergie solaire pour chaque logement, performances acoustiques des parois séparatives, et priorité donnée à l’aération naturelle sur la ventilation mécanique.

La protection des bois de structure contre les termites est par ailleurs obligatoire en construction neuve, le département étant déclaré contaminé en totalité. Le dossier doit en rendre compte.

L’autorisation obtenue doit être affichée sur le terrain, sur un panneau rectangulaire dont les dimensions dépassent 80 centimètres, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Le panneau mentionne le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, le nom de l’architecte s’il y en a un, et rappelle les voies de recours.

Le permis de construire est valable trois ans à compter de sa notification. Les travaux doivent être engagés dans ce délai et ne pas être interrompus plus d’un an de suite. La validité peut être prolongée deux fois pour un an, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé. La demande de prolongation se dépose au moins deux mois avant l’expiration.

Les tiers disposent de deux mois pour contester l’autorisation devant le tribunal administratif, ce délai courant à partir du premier jour d’un affichage continu de deux mois. Un affichage interrompu ou illisible repousse d’autant le point de départ, ce qui laisse la porte ouverte plus longtemps qu’il ne faudrait.

Un refus est presque toujours motivé par un écart au règlement de zone, rarement par un jugement esthétique. Les points qui reviennent : emprise au sol ou hauteur dépassées, recul insuffisant par rapport à une limite, stationnement non prévu, aspect extérieur non conforme aux prescriptions de teintes ou de matériaux, gestion des eaux pluviales absente.

Viennent ensuite les dossiers recevables mais incomplets, qui ne sont pas refusés mais suspendus. Un plan de masse non coté, l’absence de document d’insertion, des photographies inexploitables ou une notice qui ne décrit pas le terrain suffisent à déclencher une demande de pièces.

Enfin, certains projets se heurtent à une servitude que le demandeur ignorait. Un certificat d’urbanisme obtenu en amont, puis un travail sur le règlement de zone, coûtent moins cher qu’un dossier à reprendre.

Le montage d’un dossier d’urbanisme fait partie des missions de KAZ HABITAT CONCEPT. Cela couvre la lecture du règlement de zone, la vérification de la faisabilité, l’établissement des pièces graphiques et de la notice, la constitution du dossier et son dépôt, puis le suivi de l’instruction et les réponses aux demandes de la mairie.

Ce travail peut être confié seul, en mission partielle, ou s’inscrire dans une mission de maîtrise d’œuvre plus large qui se poursuit par la consultation des entreprises et le suivi du chantier.